41669金沙机遇与挑战并存,如何挖掘京津冀产业

与令人沮丧、毫无生机的2015年的中国钢市相比,2016年的建材钢市可谓是扬眉吐气,守得云开见月明。在这一年里,大家既经历了单月涨幅高达1000元/吨的20年来未遇的价格走势,又经历了以去产能、去库存为重点的对钢铁行业格局具有颠覆性的供给侧改革严政,市场充满了机遇与挑战。

利好频繁变现,活跃的“京津冀”楼市!

上周末位于燕郊区域内的天佑爱上岛项目上演了“抢房大战”,开盘现场人山人海,大家购房意愿较为强烈。“没想到燕郊房价一天一个样,说啥也得买一套了,再涨价真的买不起了。”在售楼处徐小洁颇为无奈地告诉记者,自己在东直门上班,去年年初的时候想在燕郊买,当时每平方米1万元左右的价格让她有些犹豫最终没能入手,再不买估计更后悔。

2016年春节:楼市回暖为钢市带来契机

2019年,中国楼市的新周期开启,一过了春节,很多购房者就发现市场氛围与2018年最冷清的下半月有了明显的不一样。一线及强二线、环京等价值城市楼市回暖,而弱二线,尤其是非环一线的三四五线房价回调。

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关于楼市,2016年开局即迎多重“政策福利”,商贷基准利率由6.55%下调至4.9%,首套房、二套房首付款一降再降,购房门槛和购房成本“双降”吸引力大量购房者入市。因此,春节过后,围绕着京津冀一体化建设出现的楼市区域概念——通州副中心、北三县+武清等等将京津冀区域的楼市价格推向了一个新的高度。

3月,全国100个重点城市二手住宅挂牌均价为14890元/平方米,环比上涨0.27%,在连续6个月下跌之后,该数据首次上涨。从涨跌城市数量来看,二手住宅挂牌均价上涨城市59个,比上月增加12个,平均涨幅1.72%,涨幅扩大明显;下跌城市41个,比上月减少10个,平均跌幅缩小至1.18%。

天佑爱上岛开盘现场

楼面价格的大幅上涨带动了京津及周边区域新开工的房地产项目大量增加,再加上新机场建设的开工,为钢市回暖带来的良好的契机,市场信心倍增,预期良好。表1所示。

特别值得注意的是,环京东南区域包括北三县及廊永固霸文在内的廊坊,3月二手住宅挂牌价环比上涨5.55%,涨幅位于全国第一名。这一数据廊坊及环京其他区域可以说已经连续3个月上行。

天佑爱上岛开盘现“抢房”仅仅是春节以来燕郊楼市的一个缩影,“超出推出房源三倍以上的购房者到场”、“排队抢房”在燕郊诸多售楼处都较为常见。

表1 2016年京津冀重点建设区域概况

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春节长假结束之后,北京楼市迅即转入热销与涨价模式。楼市不断升温,热度持续蔓延,催热的不仅仅是燕郊市场,环北京区域的香河、固安、秦皇岛等地也火速进入热销期。

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最近小阳春已经是共识了,而最早被关注的小阳春区域肯定是廊坊、燕郊等环京区域,从2018年四季度就有所变化。

环北京热点区域一:燕郊 低库存房价奔三万

市场温度一变化,去哪里买房,哪里还能买房,这个问题就开始困扰着所有人。

“2009年的时候燕郊房价还在每平米六七千元,这两年涨幅太大,翻翻涨,一些楼盘每平米售价在2万多了,年底还有可能涨到3万。”燕郊一位资深的置业顾问谈到,随着京津冀一体化的逐步落实,以及通州行政副中心的确定、一些政策的利好,燕郊房地产市场进入了黄金时期。“以前还得费心思地导客,现在客户太多,只恨自己手里房源太少。”该置业顾问还建议,如果想投资可以考虑大厂、香河,燕郊目前的价格已经不太适合投资。

曾经的十年黄金期房地产市场历史告诉我们,每一个区域的崛起都伴随着一次楼市契机。最近几年,随着房地产进入新常态,从资产选择的角度看,如何寻找财富红利成为了更多人关注的内容。

燕郊已今非昔比,优越的地理位置和各种政策的利好再加上逐渐完善的生活配套设施,吸引了众多购房的目光,使得燕郊楼市越来越火爆。据不完全统计,今年燕郊的新房库存在1万多套,相较去年大幅下跌,以二手房为主的房产交易占据了大部分购房市场,且房子成交速度极快,一经挂牌便可售出,平均每天就要卖出三、四百套。

从楼市发展角度看,如果寻找当下市场最健康的区域肯定是环京,相比2016年的市场炒作,当下的环京利好落地不断,可以说性价比已经非常高。

环北京热点区域二:香河 房价月涨五百

环京产业利好:京津冀一体的加速变现!

距离燕郊不远的香河房价也在以每月涨近五百元这样的幅度升起。“前两年以6500元均价在香河买的房子,买完有点后悔觉得距离远而且买完香河房价还降了一些,没想到今年房价这么快涨上来了。”李女士本来已经做好抛售香河房产的打算,如今的涨势让她决定再持有一段时间,等房价涨过万再交易。

环京楼市最大的利好当然是京津冀一体化的实际加速落地,过去口头的政策变成了现实中的一个个项目。

伴随着北京楼市回暖,以及京津冀协同发展利好,香河楼市再次回暖毋庸置疑。目前在售项目房价基本都是8500元/平方米起。由于距离北京相对较远,近些年来香河房价一直保持在平稳状态。最近几年,香河与北京之间的交通更为便捷,北京938、810路公交车由县城直达北京站。在业内看来,目前香河楼市有极大的价格优势,随着京津冀一体化发展,香河存在极大的发展潜力,只要找到合理定位,充分发挥区位优势和资源,价值便能凸显。

2018年11月15日,北京市政府正式启动搬迁,随着北京市扶贫支援办、市直机关工委、市保密局、团市委等部门迁入北京城市副中心行政办公区办公,北京城市副中心行政办公区已经全面正式启用。另外在2019年首都新机场将开始运营,这些过去多年影响楼市的因素都第一次变成了现实落地。

环北京热点区域三:固安北部区域 一天一个价

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在和北京仅一河之隔的固安,每到周末都会迎来大批的“客人”,他们沿着106国道和大广高速南下而来,而这个小县城的房地产市场也已经被刺激得躁动不安,街上随处可见的楼盘带看人员,甚至会骑着摩托车追着京牌车辆。

除了这些辐射影响,2月26日,北京市与廊坊项目推介洽谈会在廊坊市举行,现场共签约项目52个,意向企业50余家,意向投资额超过300亿元。

现在固安的房价可以说是“一天一个价”。固安最受关注的北区区域新房房价已经从8000元/平涨到了11000元/平。固安当地的销售人员认为,除了新机场外,还有北京地铁要通到固安的消息,此外降息降首付等政策也对楼市起到了一定促进作用,房价奔两万指日可待。

目前来看,环京的价值已然众所周知,据中原地产统计,2018年,环京重点城市土地供应和成交面积依然较高,廊坊等城市楼面价节节攀升,同比上涨21%。此外,环京楼市经过一段时间的底部运行,价格已经趋稳,部分利好明显的区域甚至有价格回暖的迹象。

环北京热点区域四:秦皇岛摆脱鬼城阴影

随着京津冀区域交通体系等基础设施的优化,未来北京的产业和人口转移将在长期对周边城市房地产市场形成较大利好,对环京城市圈的产业支撑力度增强,使环京房地产的区域价值真正体现出来。

“今天不是工作日吗,怎么这么多人在?”记者走访秦皇岛一些售楼处发现该区域市场回暖迹象也较为明显,工作日来访量有很大提升。“近两个月人都挺多的,如今一天就能签十多组客户。”金屋秦皇半岛的项目销售人员谈到,以往成交周期在两三个月甚至半年,现在客户两三天,甚至当天就可以签订。

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当地某开发商表示自己曾不太看好秦皇岛市场,特别是东戴河新区,除佳兆业东戴河、山海同湾外,其余项目销售堪忧、建设迟缓,甚至出现烂尾的现象,房屋空置率高企不下,如此发展下去,很容易发展为鬼城。

环京最有价值的肯定是50公里的第一圈层,这些区域的物业受到北京产业转移的利好影响也最大,高铁、高速等交通也使得这些区域可以做到北京上班的第一居所。

“去年秦皇岛楼盘被迫降价促销,少有人想要买房,市场很是惨淡,结果春节后市场就有了很大起色,本地客群增多,同时北京客群也增加了不少。”该开发商表示,秦皇岛对接京津冀的一些具体措施正在一步步落实,人流不断引入,而且现在的市场给他吃了一颗定心丸,他相信市场真的在好转。

如何挖掘背后的产业“卫星城”价值?

楼市疯狂或将停止 投资还需理性对待

中国正在形成大大小小的城市群,这些城市群有各自的经济特色,也有各自的发展阶段。目前,中国正在形成三大国际级城市群,长三角、珠三角较为成熟,而内部落差最大的城市群京津冀,终于在京津冀一体化加速发展下,有形成城市群的趋势。

“此次房价上涨能大范围影响北京周边区域房价,主要还是得益于京津冀协同发展。”某业内专家分析,从2015年起京津冀协同发展纲要出台,环北京楼市价格一路狂飙,尽管一些区域利好透支,房价出现下滑。随着2016年北京区域房地产市场交易价格持续攀升,整个房地产市场恐慌性购房情绪开始蔓延,这些区域房价又开始高歌猛进。

城市群形成,就有核心城市,就有卫星城,那么环京的龙头卫星城市会是谁?

据悉,廊坊市政府为稳定环京周边县住房价格,将推出进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施。该专家表示,相关政策或许能短期抑制房价的过快增长,但就市场情况而言,区域房价大趋势是上涨的。

环京有价值是因为北京的产业辐射、人口辐射,所以在置业的时候,选择到底在环京的什么地方买房?答案背后其实是挖掘环京产业“卫星城”价值。

该业内专家表示,环北京楼市上涨的底气来自于协同发展的规划利好,但一个区域的发展规划落地到成熟,需要长时间的培育,甚至有可能出现无法兑现的情况。这无疑会影响到一个区域的升值潜力,购房者还需谨慎对待,以防恐慌性购房情绪影响。

选择环京的2大原则非常简单:1:尽量靠近北京,2:尽量靠近产业。按照这个逻辑选择,无论是人口增长、资金增量还是生态发展,廊坊这过去几年都可以说是京津冀卫星城中的龙头城市。

谈到区域投资价值,该专家建议对部分房价虚高或涨价过于离谱的楼盘,在购置时还是要理性。“燕郊房价过快上涨,楼市泡沫正在堆积,而且目前价格过高不太适合投资。”相对燕郊区域该专家更加看好香河,在他看来,香河发展相对平稳,楼市风险较小,更适合投资。

很多购房者选择廊坊不仅仅是看中区域的经济发展利好,从趋势看,京津冀一体化的最大利好肯定是廊坊的发展。从宜居角度看,廊坊也存在了很多北京越来越稀缺的机遇,各种规划交通利好,廊坊将纳入北京半小时生活圈。

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廊坊作为河北与北京新机场空间距离近的一个城市,未来新机场投入运营后,廊坊将承载大批量新机场产业人群及客流,周边生活区域也将共享新机场的高端商业配套,其对廊坊发展的影响是显而易见的。区位优势是这里逐渐形成价值洼地,医疗、教育、艺术机构等综合设施不断投入建设。那么在廊坊如何选择优质项目?

提到鸿坤理想城,大部分生活在北京的购房者都不陌生,这个案名见证了北京南四环的发展,项目小环境叠加社会大环境,这个西红门最有代表性的大社区从十几年前的郊区发展到了现在的城市核心。从区域发展看,真正做到了造城。而房价也从最初到现在上涨了十几倍。

距离北京500米的生态“大城”项目:

鸿坤地产作为早提出来“都市圈”+“生态圈”双圈战略,以及持续践行成果卓越的房企,将目光长远的锁定聚焦在京津冀城市群。凭借着雄厚的资本实力和成熟的开发运营体系,使其在造“城”方面独具优势。

在距离北京南500米的区域,鸿坤理想城再次出现,同样的案名、同样的发展前景、同样的居住舒适度。廊坊鸿坤理想城是鸿坤理想系的全面升级之作。

廊坊鸿坤理想城充分结合区域特色和自身造“城”经验上,致力于打造百万方文化生态宜居大城,从湖居生活中心、艺术中心、商街购物中心、康养医疗中心、儿童成长教育中心、中央景观中心等划分,全面打造国际化的现代生活之城,为整个区域带来全面优质的配套资源强支撑。

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作为鸿坤地产理想系2.0产品的升级之作,廊坊鸿坤理想城荣居廊坊经济开发区黄金位置,占尽区位优势,多重立体交通网可快速抵达北京廊坊两市中心,享多城资源;与润泽国际信息港为邻,而润泽的定位已经非常明确,作为全国最大的数据信息港,未来将成为辐射全国乃至全世界的数据信息“硅谷”,大产业必将带动区域的腾飞。

距离北京南约500米直线距离,直连七环采育出口,七环通车带来的商流物流通达性,将创造巨大的发展;居于廊坊经济开发区黄金板块,大数据产业巨擎云集,科研呼应圈层高知,这里将成为未来新贵商圈。

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在居住层面更是做到了极致的离尘不离城:

0.81容积率低密高氧,阔绰楼间距,新中式风格联排、叠墅、洋房等四大业态户型,醇萃国风庭院,盛景唯墅不多。中式建筑符号与现代人居尺度交融贯通,凹凸有致,尽显华贵。匠心打造的经典新中式湖景墅院。

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实景图

廊坊首个“四有”儿童友好社区:4有儿童成长体系;36项走心的设计细节;建立近千平适合不同年龄孩子的友好社区体验中心,系统性区分了不同时期孩子娱乐、社交、活动、安全、学知、探险等全方位成长需求,打造廊坊首家儿童友好社区。

规划中的北师大附属学校离项目直线距离约500米,步行5分钟直达。该校是北师大在廊坊唯一分校,依托母校的师资资源,建成后将成为廊坊的首座顶级知名学府。五星级物管服务,一级物管公司鸿坤物业服务购房的生活一切所需。

经历了过去3年市场轮回的购房者置业已经更加理性,在京津冀的产业“中心城”廊坊利好落地越来越频繁的当下,廊坊鸿坤理想城随着二机场的落成、交通路网的丰富,在外部大城市体系下,市场价值不断提升。

而在内部各种业态配套完善下,内部大城市的体系也愈加完善,居住价值不断提高。正在做到以匠心的坚守追求生活上的尽善尽美,让生活在“大城”里的人,找到对品质生活的最高定义。

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